أحكام هامة.. شرح اللجوء لقاضي الأمور الوقتية في دعاوى الإخلاء وشروط التظلم المناسبة

قاضى الأمور الوقتية في قانون الإيجار القديم يلعب دوراً محورياً في تسريع قضايا الطرد والإخلاء التي تنشأ بين المالك والمستأجر، حيث يمنح القانون رقم 164 لسنة 2025 الحق للمالك بطلب أمر من قاضي الأمور الوقتية لطرد المستأجر فور انتهاء عقد الإيجار، ما يوفر حلاً قانونياً سريعاً لتجنب إطالة الدعوى أمام المحاكم الموضوعية ويضمن سرعة استرداد العين المؤجرة.

الاختصاصات القانونية لقاضى الأمور الوقتية في قانون الإيجار القديم ودوره في الإخلاء

يمنح القانون رقم 164 لسنة 2025 قاضي الأمور الوقتية اختصاصاً واضحاً بإصدار أوامر طرد المستأجرين في حالات محددة ضمن نطاق قانون الإيجار القديم، مما يسهل على المالك استرداد العين المؤجرة دون اللجوء إلى دعاوى مطولة. ويتم ذلك عبر تقديم طلب لقاضي الأمور الوقتية بعد انتهاء مدة عقد الإيجار، فيجوز للمالك أو المؤجر التقدم بطلب إخلاء المستأجر دون الحاجة إلى رفع دعوى موضوعية بالبداية، وهو ما يعكس أهمية دور قاضي الأمور الوقتية في التقليل من تراكم القضايا وتأخير تنفيذ الأحكام.

في هذه الحالة، يبقى القرار بقبول أو رفض طلب الإخلاء بيد القضاء: عند قبول الطلب وجوب تنفيذ أمر الإخلاء، وعلى المستأجر أو المتضرر اللجوء للدعوى الموضوعية حال وجود اعتراض، بينما في حال الرفض يحيل القاضي الأمر إلى المحكمة المختصة دون وجوب تنفيذ الطرد فوراً. مع العلم أن رفع الدعوى الموضوعية من جانب المستأجر لا يوقف تنفيذ أمر الإخلاء الصادر من قاضي الأمور الوقتية، مما يؤكد على قوة هذا الإجراء كآلية قانونية سريعة وفعالة.

هل اللجوء إلى قاضى الأمور الوقتية في دعاوى الإخلاء وجوبي أم جوازي؟ وما الحالات المسموح بها؟

يتضح من نصوص القانون ومواقف الخبير القانوني، المحامي بالنقض مجدي أحمد عزام، أن اللجوء لقاضي الأمور الوقتية في قضايا الإيجار القديم هو إجراء جوازي وليس وجوبياً؛ حيث يسمح القانون للمالك أو المؤجر بالذهاب مباشرة إلى قاضي الموضوع دون التقييد بطلب الأمر الوقتي، وبذلك يقدم قاضي الأمور الوقتية أداة مساندة وليست شرطاً لا غنى عنه لكل دعاوى الإخلاء. يتم ذلك تماشياً مع المادة 7 من القانون رقم 164 لسنة 2025 التي تحدد الحالات الحصرية التي يجوز فيها اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية، وهي:

• انتهاء مدة العقد بانقضاء سبع سنوات.
• امتلاك المستأجر لوحدة سكنية أخرى.
• ترك العين المؤجرة مغلقة.

هذه الحالات تمثل الاستثناءات التي يسمح فيها القانون للمالك بطلب الطرد السريع عبر قاضي الأمور الوقتية، حتى لا يظل العقد مشلولاً بسبب التأخير القانوني، بينما في غير هذه الحالات يظل اللجوء للطرق العادية أمام القضاء موضوعياً.

التظلم من أوامر قاضى الأمور الوقتية وأهمية توقيت تقديم الاعتراض

تنظم نصوص قانون المرافعات إجراءات التظلم من قرارات قاضي الأمور الوقتية التي تصدر في قضايا الإخلاء، حيث يحق لذوي الشأن التظلم خلال عشرة أيام من صدور الأمر أو بدء تنفيذه، ويجوز التظلم إما أمام المحكمة المختصة أو أمام نفس القاضي الذي أصدر الأمر، وفقاً لنصوص المادتين 197 و199 من قانون المرافعات. يفضل الخبير القانوني مجدي عزام التظلم أمام قاضي الأمر في حالات إغلاق العين أو تملك وحدة أخرى، إذ تكون الفرصة لإيقاف التنفيذ أكبر إذا ما تبين وجود مستندات جديدة مثل إثبات بيع الوحدة أو مبرر قانوني للإغلاق.

ومع ذلك، فإن التظلم لا يوقف تنفيذ الأمر تلقائياً، إذ أن أوامر قاضي الأمور الوقتية تخضع لحكم النفاذ المعجل طبقاً للمادة 288 من قانون المرافعات، إلا إذا نص القاضي على تقديم كفالة. ويشير القانون إلى أن الأمر يصح أن يسقط بعد مرور 30 يوماً دون التنفيذ، لكنه لا يمنع إصدار أمر جديد بنفس الشروط.

وفيما يتعلق بالحكم في التظلم، فإن المحكمة المختصة تأمر بإصدار الأمر، أو تأييده، أو تعديله، والمستأجر يحتفظ بحق رفع دعوى موضوعية أمام القضاء المختص، مع العلم أن رفع هذه الدعوى لا يوقف تنفيذ الأمر الصادر عن قاضي الأمور الوقتية، مما يضمن سرعة تنفيذ القرارات القضائية وحسم النزاعات بشكل عملي.

يظهر جلياً أن دور قاضي الأمور الوقتية في قانون الإيجار القديم يلبّي حاجة ملحة للتعامل مع قضايا الطرد والإخلاء بسرعة وشفافية، كما يحفظ حقوق الملاك والمستأجرين عبر نظام متكامل للتظلم والتنفيذ، مما يعزز التوازن القانوني ويحد من التأخير القضائي المستمر.