ثبات الأسعار.. فهم الأسباب وراء عدم هبوط أسعار العقارات في مصر رغم التغيرات الاقتصادية

أسعار العقارات في مصر 2024 تواصل ثباتها عند مستويات مرتفعة رغم تحسن سعر صرف الجنيه أمام الدولار وتراجع أسعار الفائدة، مما أثار الكثير من التساؤلات لدى المستثمرين والمهتمين بالسوق العقاري حول أسباب هذا التماسك السعري.

أسباب ثبات أسعار العقارات في مصر 2024 رغم التغيرات الاقتصادية

تعود أسباب ثبات أسعار العقارات في مصر 2024 إلى عدة عوامل أساسية تميز السوق العقاري المحلي، أولها ارتفاع أسعار الأراضي والرسوم الحكومية التي تشكل الجزء الأكبر من تكلفة المشروعات العقارية، وهو ما يرفع من عبء التكلفة على المطورين. كما يتجنب المطورون تقليل الأسعار حفاظاً على حقوق العملاء القدامى الذين اشتروا بأسعار أعلى، ما يضيف بعداً نفسياً للسوق يحفزهم على الاستقرار وعدم التخفيض.

بالإضافة إلى ذلك، يعتبر العقار ملاذاً آمناً للاستثمار في ظل التضخم وتقلبات الأسواق العالمية، وهو ما يحافظ على الطلب المرتفع بشكل مستمر. ويربط خبراء السوق أيضاً ثبات الأسعار بسياسة التسعير السابقة التي كانت تعتمد على سعر الدولار في السوق الموازية، وبالتالي، لم تتأثر الأسعار بشكل كبير بتحسن قيمة الجنيه.

تكاليف التمويل المرتفعة تمثل عبئاً آخر على المطورين، حيث تضغط هذه التكاليف على إمكانية خفض الأسعار، بالرغم من خفض أسعار الفائدة مؤخراً. ويرى المتخصصون أن أسعار العقارات في مصر 2024 ستظل مستقرة، مع تقديم تسهيلات في السداد بدلاً من تخفيض مباشر في الأسعار، وذلك نظراً لاستمرار الطلب من السوق المحلية والخارجية على العقار باعتباره أداة استثمارية آمنة.

تحليل العوامل الرئيسية لثبات أسعار العقارات في مصر 2024

قبل مارس 2024، اعتمدت الشركات على تسعير العقارات وفق سعر الدولار في السوق الموازية، الذي بلغ 70 جنيهاً، ورغم تراجع السعر إلى نحو 48 جنيهاً لاحقاً، لم تنخفض الأسعار بشكل ملحوظ. هذا النمط في التسعير يفسر التماسك الملحوظ للأسعار رغم التغيرات في قيمة العملة.

كما أن أسعار مواد البناء مثل الحديد والأسمنت تراجعت بنسبة كبيرة بلغت 33% و20% على التوالي، لكن هذا الانخفاض لم ينعكس على الأسعار النهائية للوحدات السكنية؛ بسبب عوامل أخرى ساهمت في ارتفاع القيمة النهائية للوحدات مثل:

• ارتفاع الطلب بشكل مستمر على العقارات.
• اعتماد تصميمات معمارية حديثة تلبي متطلبات السوق.
• استخدام خامات فاخرة تزيد من جودة المشروعات.

هكذا، تجمع تلك العوامل لدعم استقرار سعر الوحدة العقارية رغم تراجع بعض مدخلات الإنتاج المستخدمة في البناء.

التمويل وتكاليف الأراضي ودورها في استقرار أسعار العقارات في مصر 2024

أوضح مسؤولون أن نظام البيع بالتقسيط الطويل، الذي يمتد حتى 14 عاماً، يسهم في رفع تكلفة الوحدة العقارية بصورة ملحوظة، إذ تشكل الفوائد التمويلية حوالي 70% من السعر النهائي للوحدة، في حين لا تتجاوز تكلفة البناء سوى 30%. ورغم خفض البنك المركزي أسعار الفائدة بنحو 5.25% خلال 2024، ظل تأثير ذلك محدوداً بسبب بقاء تكاليف التمويل في مستويات عالية.

من جهة أخرى، تشكل تكلفة الأرض نسبة كبيرة من إيرادات المشروع العقاري، حوالى نصف القيمة، وارتفعت هذه النسبة لتصل إلى 60% في السنوات الأخيرة مع استمرار زيادة أسعار الأراضي. ويرى الخبراء أن تركيز شركات التطوير على جذب المستثمرين الأجانب الذين يرون العقار المصري ملاذاً آمناً يعزز التوجه نحو رفع الأسعار لتتناسب مع قدرات هذه الشريحة.

تظهر هذه المعادلة الاقتصادية المعقدة كيف يبقى السوق العقاري المصري صامداً أمام تقلبات الكثير من العوامل، ويدعم استمراريته كأداة استثمارية جذابة، وسط بيئة اقتصادية مليئة بالتحديات المحلية والخارجية.