خسائر المطورين.. تسعير العقارات الجديد يهدد حقوق العملاء في التعويضات

تسعير العقارات في مصر وتأثير تراجع الدولار والفائدة على السوق العقاري 2025 يعد تسعير العقارات في مصر خلال الفترة الماضية من الموضوعات التي شغلت بال الكثيرين، حيث شهد السوق جدلًا واسعًا بسبب ارتفاع مقدمات وأقساط الشقق، نتيجة اعتماد بعض الشركات الكبرى على توقعات مبالغ فيها لسعر الدولار وتكاليف الإنتاج، ما أدى إلى تحميل المستهلك أعباء مالية غير واقعية في ظل تغيُّر المعطيات الاقتصادية مؤخراً.

أسباب تسعير العقارات في مصر المرتفع خلال أزمة الدولار

شهدت سوق العقارات في مصر تغيرات ملحوظة بسبب أزمة الدولار التي أثرت بشكل مباشر على تسعير الوحدات السكنية، حيث أوضح المهندس محمد البستاني، رئيس جمعية المطورين العقاريين، أن ارتفاع سعر الدولار في السوق الموازي لم يتجاوز شهرين فقط، إذ صعد من 50 إلى 75 جنيهاً خلال العام الماضي، وما نسبته 5% فقط من إجمالي المبيعات العقارية تمت خلال هذه الفترة.
تبرز أهمية صفقة رأس الحكمة وإجراءات التعويم في توفير استقرار نسبي لسعر الدولار، ما انعكس على سوق العقارات بتباطؤ نسبي، نتيجة ترقب العملاء لانخفاض إضافي في سعر العملة وكذلك زيادة المعروض من الوحدات وتقديم تسهيلات غير مسبوقة، مما أحدث انخفاضًا غير مباشر في الأسعار.
علاوة على ذلك، تؤثر المنافسة بين شركات التطوير العقاري على عدم قدرة معظمها على رفع الأسعار، عدا عدد قليل من الشركات الكبرى التي تملك سجلًا حافلًا في تسليم المشروعات وتتبع سياسة ثابتة للزيادة الدورية. هذا يدل على أن تسعير العقارات في مصر ليس بيد شركة واحدة بل هو نتاج تفاعل عوامل متعددة داخل السوق.

دور تراجع سعر الفائدة في تنشيط سوق تسعير العقارات في مصر

يلقي انخفاض سعر الفائدة بظلاله على سوق العقارات في مصر بطريقة إيجابية مهمة، حيث يفسر المهندس داكر عبداللاه عضو شعبة الاستثمار العقاري أن تراجع الفائدة يمثل حلقة ضمن منظومة أكبر تشمل ارتفاع مدخلات الإنتاج كالحديد والأسمنت، خصوصاً مع زيادة أسعار الأسمنت نتيجة توقف بعض خطوط الإنتاج والتوسع في التصدير على حساب السوق المحلي، ما رفع تكلفة العقار.
يساعد تراجع الفائدة في تحفيز المشتريات العقارية، إذ يمنح المطورين فرصًا أكبر لوضع خطط سداد مرنة تسهل على العملاء شراء وحداتهم، وبالتالي تنشيط حركة المبيعات. شهدت مبيعات العقارات نموًا واضحًا في 2025، خاصة في النصف الأول من العام، وتتوقع السوق ازدياد هذا النمو مع استمرار انخفاض أسعار الفائدة والتضخم.
التأثير الإيجابي لهذا التراجع يتمثل أيضًا في تمكين الشركات من إقراض مشروعاتها وحصول العملاء على قروض لشراء العقار، بالإضافة إلى توجه المودعين لتنويع استثماراتهم بعيدا عن البنوك نحو شراء العقارات التي تعتبر أداة ادخار واستثمار آمنة وطويلة الأجل، مما يعزز النشاط الاقتصادي ويزيد حركة السوق، وهو ما يوضح تداخل عوامل تسعير العقارات في مصر مع المتغيرات الاقتصادية الكلية.

هل سيشهد تسعير العقارات في مصر انخفاضًا وتراجعًا خلال الفترة المقبلة؟

تثار تساؤلات حول إمكانية تراجع تسعير العقارات في مصر مع تغيير الظروف الاقتصادية، خاصة بعد تراجع سعر الدولار وانخفاض أسعار مكونات البناء، وهو ما يجعل بعض المراقبين يتوقعون فجوة بين الأسعار الحالية والقيمة الحقيقية للوحدات.
لكن المهندس محمد البستاني يرى أن مطالبة المشترين برد فروقات الأسعار بناءً على افتراضات بيع الوحدات بسعر دولار مرتفع ليست منطقية، لأنها قد تفتح الباب أمام مطالبات متبادلة بين العملاء والمطورين، خصوصًا في ظل التعديلات السعرية المتعددة التي شهدها السوق.
تُضاف إلى ذلك خطط الشركات الكبيرة التي تعتمد على خبرتها المالية في مواجهة متغيرات السوق، حيث لا تبني توقعاتها فقط على أسعار الفائدة، بل تمتلك آليات تحوطية لتعويض تراجع المبيعات عند حدوث تقلبات، مستفيدة من دروس السنتين الماضيتين.
عليه، فإن تسعير العقارات في مصر خلال الفترة المقبلة سيظل مرتبطًا بتوازن ما بين عوامل العرض والطلب، مدى استقرار أسعار الدولار والتضخم، فضلاً عن السياسات الحكومية ورقابتها التي قد تعدل من مسار التسعير بما يضمن حماية حقوق المستهلكين وضبط المنافسة العادلة.

• ارتفاع سعر الدولار لفترة قصيرة وتأثيره المحدود على السوق العقاري
• تثبيت سعر الدولار بعد صفقة رأس الحكمة وتعويم العملة
• تراجع الفائدة ودوره في تعزيز خطط السداد للمشترين
• زيادة أسعار مواد البناء مثل الأسمنت وتأثيرها على تكاليف العقار
• تباين سياسات الشركات بين رفع الأسعار الثابت والسيطرة على الأسعار في ظل المنافسة