الإخلاءات الطرد.. جدل حول مشكلات تطبيق قانون الإيجار القديم 164 لسنة 2025

قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 يحمل بين طياته الكثير من مشكلات وألغام الإخلاء التي تفرض تحديات حقيقية على كل من المالك والمستأجر على السواء، خاصة مع التعديلات التي طرأت على أسباب الإخلاء، والتي أصبحت أكثر تشددًا وألزامية في بعض الحالات، ما يثير تساؤلات حول كيفية تطبيق هذا القانون الجديد بحذافيره، ويجسد التوازن الدقيق بين حقوق الطرفين ضمن الإطار التشريعي.

مشكلات وأسباب الإخلاء في قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025

تُعد مشكلات الإخلاء في قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 محورًا رئيسيًا في تحديد العلاقة بين المؤجر والمستأجر، حيث جاءت المادة السابعة مكملة لأسباب الإخلاء المنصوص عليها في المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 مع إضافة سببين جديدين؛ أبرزها إلزامية استعمال العين المؤجرة من قبل المستأجر، وإلا يحق للمالك طلب الإخلاء، الأمر الذي يُعد نقلة نوعية في فهم علاقات الإيجار القديم؛ إذ يبحث التشريع الجديد عن تحرير السوق العقاري من إرث القوانين السابقة، مع ضمان حماية حقوق الأطراف. رغم ذلك، فإن بعض فقرات هذه المادة أثارت موجة من التساؤلات القانونية حول مدى قبول المبررات المتعلقة بسنة الغلق وكيفية احتسابها في نطاق تطبيق القانون، وهل تكون هذه السنة سابقة لتاريخ العمل بالقانون أم تلحق به.

إلزامية استعمال العين المؤجرة وطبيعة الطرد بموجب القانون 164 لسنة 2025

أصبحت مسألة استعمال العين المؤجرة موضوعًا ملزمًا وفق قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025، ففي حال امتناع المستأجر عن استعمال العقار دون مبررات قانونية مقبولة، يحق للمالك أن يتقدم بطلب الإخلاء والطرد، وهو ما يُعد تطورًا هامًا عن القانون السابق الذي لم يكن يستلزم استعمال العين كشرط للإبقاء على حق الإيجار، ويثير هذا البند العديد من القضايا العملية والفقهية، لا سيما في تعريف معايير “الاستعمال”، وأثر عدم الاستخدام المنتظم على حقوق كل طرف. ويستلزم هذا التغيير وجود معايير دقيقة تضمن التوازن بين مصلحة المالك في الانتفاع بعقاره وبين حقوق المستأجر في الاستقرار وعدم التعرض للطرد التعسفي.

كيفية احتساب سنة الغلق وموقف القانون من مبررات الإخلاء

يوجد جدل واسع حول كيفية احتساب سنة الغلق التي يتخذها القانون معيارًا لأحد أسباب الإخلاء، إذ تتباين آراء الخبراء حول اعتبار هذه السنة سواء كانت سابقة على تاريخ العمل بالقانون الجديد أو لاحقة له، وهو أمر بالغ الأهمية في تحديد مدى صحة مبررات الإخلاء وشرعيتها، حيث يشترط القانون أن يكون الغلق لفترة فعلية تمتد لمدة سنة متصلة حتى يُعتبر سببًا للإخلاء، ويجب دراسة ما إذا كانت أسباب الغلق مبررة ومدعمة بالأدلة، أم تتسم بالإجحاف تجاه المستأجر. يقدم القانون إطارًا قانونيًا يتطلب تقييمًا دقيقًا لكل حالة على حدة، مع ضمان الحماية القانونية للطرفين.

• الإبقاء على أسباب الإخلاء الواردة في المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981
• إضافة سببين جديدين يركزان على استعمال العين والغلق
• ضرورة إثبات عدم الاستخدام أو الغلق القانوني للعقار
• ضمان حق المالك في استعادة ملكيته في حالات محددة

توضح هذه المعطيات أن قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025، رغم كونه خطوة مهمة نحو تحديث منظومة الإيجارات وتحرير السوق العقاري، فإنه يحتوي على تحديات حقيقية تحتاج إلى توضيح وتفسير مستمر لضمان توازن الحقوق والواجبات، ولتفادي تكرار النزاعات القضائية بين الملاك والمستأجرين. من هنا تتطلب المادة السابعة فهماً عميقًا ومتجردًا للقانون، مع ضرورة توعية كافة الأطراف بقواعد الإخلاء الجديدة وآليات تطبيقها بما يحفظ استقرار العلاقة الإيجارية ويصون الحقوق.