59 سنة بقاء.. ثغرة جديدة في قانون الإيجار القديم تغير قواعد اللعب

قانون الإيجار القديم يشكّل ملفًا حساسًا يشغل اهتمام شريحة واسعة من المواطنين، خصوصًا فيما يتعلق بموقف عقود الإيجار التي تم إبرامها بتاريخ قبل 31 يناير 1996، لكن حررت فعليًا بعد هذا التاريخ؛ حيث تناول تقرير موقع “برلماني” المتخصص في الشأن التشريعي والنيابي هذه القضية، مستعرضًا أبرز الإشكالات القانونية المتعلقة بهذا الملف الحيوي.

تحليل موقف أصحاب عقود الإيجار القديم قبل 1996 وفق قانون الإيجار القديم

يُركّز قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 على معالجة الإشكاليات التي كشف عنها حكم المحكمة الدستورية بشأن تنظيم الأجرة القانونية للأماكن المؤجرة سواء للسكن أو غير السكن، مع تحديد مهل زمنية واضحة للإخلاء والتسليم؛ سبع سنوات للمسكن وخمس سنوات للأماكن غير السكنية، وهو ما يحمل تأثيرًا مباشرًا على أصحاب عقود الإيجار القديم قبل 1996.
تناول التقرير ثلاثة سيناريوهات للخروج من أزمة العقود التي يُثار حولها جدل بشأن تاريخ تحريرها، أبرزها الطعن في صحة تاريخ العقد إذا ثبت أنه مُصوَّر وغير مطابق للحقيقة، خاصة في ظل القانون الجديد الذي يلغي القوانين السابقة أرقام 49 لسنة 1977، و136 لسنة 1981، وكذلك التعديلات الواردة بالقانون 6 لسنة 1997، اعتبارًا من مرور سبع سنوات على نفاذ قانون 164 لسنة 2025، مع إسقاط كل ما يخالف أحكامه.

دور عام 1996 كحد فاصل في تطبيق قانون الإيجار القديم على العقود

يعتبر عام 1996 نقطة الحسم الحاسمة في مدى انطباق قانون الإيجار القديم على عقود الإيجار المختلفة؛ إذ تشمل الأحكام الجديدة فقط العقود التي أُبرمت قبل 31 يناير 1996، والتي في الغالب كانت عقودًا مفتوحة بلا نهاية واضحة، وثبات قيمة الإيجار فيها دون زيادات أو مراجعة، مع إمكانية توريثها من المستأجر لأقربائه.
أما العقود محددة المدة، والتي تحكمها قانون 6 لسنة 1996، فتخضع لفترات زمنية تبدأ من 5 سنوات وحتى 59 سنة، وتنتهي تلقائيًا بانتهاء مدتها، يليها حق المالك في طلب إخلاء العين السكنية أو غير السكنية، ما لم يوقع الطرفان عقدًا جديدًا لتجديد العلاقة الإيجارية.
ينطبق القانون الجديد حصريًا على عقود الإيجار القديمة الموروثة قبل عام 1996، بينما تبقى العقود التي حررت بعد ذلك التاريخ خاضعة لمبادئ الاتفاق والتراضي بين الأطراف، بدون تدخل قانوني يحول دون ذلك.

تحديات وأحكام الإيجار القديم بخصوص تواريخ تحرير العقود وحوالة الحقوق

تثار إشكالية مهمة المتعلقة بالعقود التي تم تسجيل تاريخ حررها قبل 31/1/1996، مع وجود أدلة تثبت تحريرها بعد ذلك التاريخ، خصوصًا في الحالات التي لا يوجد فيها إثبات لمقدم الإيجار، أو تم إجراء تغييرات في العين المؤجرة، ما يثير التساؤل عن مدى صحة تطبيق قانون الإيجار القديم عليها.
كما تحكم العقود الموقعة بنظام حوالة الحق، المنصوص عليها في المادة 303 من القانون المدني، والتي تقوم على تنازل المستأجر السابق للمستأجر الجديد بموافقة المؤجر، حيث تبقى هذه العقود خاضعة لأحكام قوانين إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 وتعديلاته، وعلى رأسها التعديلات الأخيرة الواردة في القانون رقم 164 لسنة 2025، بما يتوافق مع أحكام الحوالة المنصوص عليها في القانون المدني.

• العقود التي تعطي تواريخ مزورة يجب إثبات الصحّة القانونية لتاريخ تحرير العقد
• عقود الإيجار محددة المدة تنتهي بانقضاء المدة ويتاح للمالك طلب إخلاء العين
• عقود حوالة الحق تخضع لأحكام قانون إيجار الأماكن مع تطبيق أحكام القانون المدني