قرار جديد.. الطعن في قانون الإيجار القديم جائز وشروطه والنتائج المحتملة

الإيجار القديم في مصر بعد قانون الرئيس السيسي: الآثار والتحديات وسبل الحماية

استيقظ المصريون يوم الإثنين على إعلان تصديق الرئيس عبد الفتاح السيسي على قانون الإيجار القديم الجديد، وسط حالة من الترقب والقلق حول تأثير هذا القانون على السوق العقارية ومستقبل المستأجرين في ظل الأوضاع الاقتصادية الحالية، حيث ينص القانون على انتهاء عقود الإيجار القديم خلال 7 سنوات للوحدات السكنية و5 سنوات للوحدات غير السكنية، مع رفع معدل الإيجار بنحو 15% سنوياً

تداعيات قانون الإيجار القديم على المستأجرين وحاجتهم لبدائل فعالة

يأتي قانون الإيجار القديم في وقت تشهد فيه أسعار الوحدات العقارية ارتفاعاً سواء لعمليات التمليك أو الإيجار، بينما لم تشهد الظروف الاقتصادية تحسنًا يتماشى مع مستهدفات الحكومة والبنك المركزي؛ إذ يرى حسن الصادي، أستاذ اقتصاديات التمويل بكلية التجارة جامعة القاهرة، أن المهلة الزمنية التي حددها القانون لانتهاء العقود للوصلات السكنية وغير السكنية تمثل فترة كافية للحكومة لتوفير بدائل مناسبة للمستأجرين تقيهم الأضرار المحتملة جراء تطبيق القانون

ويضيف الصادي أن الدولة مطالبة بتوفير آليات بديلة للمستأجرين الحاليين تمكنهم من الاستمرار في مساكنهم بأسعار إيجارية معقولة، أو إنشاء صندوق خاص يساهم في دفع جزء من قيمة الإيجار لتخفيف العبء المالي عليهم، وهو موقف يؤكده أيضاً مدحت نافع، عضو هيئة التدريس بكلية الاقتصاد جامعة القاهرة، الذي شدد على ضرورة اتخاذ الحكومة حزمة من الإجراءات المصاحبة للقانون تشمل:

• طرح وحدات سكنية للإيجار في المدن الجديدة بأسعار مدعومة للفئات الأولى بالرعاية
• تيسير الحصول على قروض إيجارية من صندوق الإسكان الاجتماعي أو البنوك العامة بضمان الدولة
• تعزيز دعم الإيجار النقدي بدلاً من الدعم العيني أو التسكيني
• تشجيع التعاون مع القطاع الخاص لبناء وحدات إيجار تمويلي أو تملكي منخفضة التكلفة

وتجدر الإشارة إلى أن الرئيس السيسي قد طمأن المواطنين الشهر الماضي بأنه لن يُترك أي مستأجر يعاني من القلق بشأن تنفيذ القانون، إلا أن الحكومة لم توضح حتى الآن خطة واضحة لحمايتهم، مما يزيد من المخاوف حول مستقبل العديد من الأسر.

إمكانية الطعن على قانون الإيجار القديم وآليات الحماية القانونية

يؤكد مدحت نافع الحق المكفول لكل ذي مصلحة في الطعن على دستورية القوانين من خلال رفع دعوى إلى المحكمة الدستورية العليا إذا توافرت الشروط الشكلية والموضوعية، موضحاً أن أسباب الطعن قد تتضمن ما يلي:

• وجود أثر رجعي مبالغ فيه يخل بمبدأ الأمن القانوني
• الإخلال بحقوق مكتسبة بدون فترة انتقالية مناسبة
• وجود تمييز غير مبرر بين فئات مختلفة من المستأجرين

من جانبه، يوضح حسن الصادي أن التصديق الرئاسي على القانون يجعل تطبيقه نافذاً ولكنه لا يمنع إمكانية الطعن في التطبيق بالمحاكم، مشيراً إلى أن عيوب تنفيذية قد تظهر خلال فترة خمسة إلى سبع سنوات منذ بدء نفاذ القانون، تشمل ممارسات ضارة بالأمن والسلامة المجتمعية قد تستدعي توقف العمل بالقانون أو تعديله، على أن تتخذ المحكمة الدستورية العليا القرار المناسب بناء على تلك المعطيات.

أما بشأن قبول الطعون وتعديل قانون الإيجار القديم، فيرصد الصادي دوافع الدولة لإجراء التعديلات، منها عدم قدرتها على مواجهة التجاوزات المتوقعة بين المالك والمستأجر، إضافة إلى عدم توفر الطاقة اللازمة لتنفيذ القانون أو استيعاب اعداد كبيرة من المتضررين في سجون محتملة، الأمر الذي قد يصيب استقرار المجتمع

في المقابل، يرى نافع أن المشرّع اتسم بالحذر في صياغة القانون الحالي، حيث منح مهلة انتقالية طويلة وتدرجاً في معالجة الحالة، ما يقلل احتمالات قبول الطعن أمام المحكمة الدستورية العليا.

أسباب الإخلاء القانوني وعلاقته بتطبيق قانون الإيجار القديم وأثره على السوق العقارية

بحسب قانون رقم 136 لسنة 1981 الخاص بتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وتحديداً المادة 18، لا يجوز للمؤجر طلب إخلاء المكان بعد انتهاء مدة الإيجار إلا لأسباب محددة أهمها:

• إجراء الهدم الكلي أو الجزئي للمباني الآيلة للسقوط أو الإخلاء المؤقت لأغراض الترميم والصيانة وفق الضوابط القانونية
• تكرار عدم دفع الإيجار من قبل المستأجر دون مبرر يؤدي إلى وجوب الإخلاء
• ثبوت تنازل المستأجر عن الوحدة أو تأجيرها من الباطن بدون إذن كتابي من المالك
• حكم قضائي نهائي يثبت سوء استخدام المكان المؤجر بما يضر بالراحة أو الصحة العامة أو يخالف الآداب العامة

وفي هذا الصدد، يؤكد مدحت نافع أن هذه الأسباب لها ضمانات واضحة تحمي المستأجر من التعسف، إذ يمكنه اللجوء إلى القضاء للطعن، مشيراً إلى أن تحسين آليات التنفيذ يعزز الحماية للطرف الأضعف دون التفريط في حقوق الطرف الآخر.

أما قانون الإيجار القديم الجديد، فقد أشار صراحة إلى عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، ويلزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بإخلاء المكان عند نهاية مدة العقد أو في حال تحقق إحدى الحالتين التاليتين:

• ترك المستأجر أو من يمتد إليه عقد الإيجار الوحدة مغلقة لأكثر من سنة دون مبرر
• امتلاك عقد إيجار لوحدة سكنية أو غير سكنية قابلة للاستخدام في نفس الغرض الذي أُعد المكان المؤجر له

ويرى حسن الصادي أن تطبيق قانون الإيجار القديم الجديد بدون توفير بدائل مناسبة للمستأجرين قد يدفع كثيرين للخروج من وحداتهم الأمر الذي سيؤثر بشكل مباشر على الطلب في السوق العقارية، ما يؤدي إلى زيادة غير متوقعة في الأسعار، بينما يؤكد أن تدخل الدولة لفتح الوحدات السكنية المغلقة غير المستغلة سيسهم في زيادة المعروض والحفاظ على استقرار السوق، شرط توفير آليات تمويل تُمكن من تشطيب تلك الوحدات للحفاظ على قيمتها وإعادة استغلالها سواء للإيجار أو البيع.