«قرار حاسم» قانون الإيجار القديم كيف أثرت حُكم المحكمة الدستورية العليا على السوق العقاري

قانون الإيجار القديم يشكل محورًا هامًا في الحياة العقارية، خاصةً مع التطورات القضائية التي تحسم مدى دستورية بعض بنوده، وهو ما يزيد من أهمية فهم تفاصيله بدقة، خصوصًا أن المحكمة الدستورية العليا تتدخل للفصل في نزاعات متعلقة ببنود القانون رقم 49 لسنة 1977، وهو ما يؤثر بشكل مباشر على حقوق المستأجرين والمؤجرين على حد سواء.

المحكمة الدستورية العليا وتأثيرها على قانون الإيجار القديم

مجلس النواب أقر مشروع قانون الإيجار القديم، إلا أن المحكمة الدستورية العليا برئاسة المستشار بولس فهمي أصبحت الجهة الحاسمة للفصل في الطعون المتعلقة ببنود القانون، لا سيما البند ثامنًا من الفقرة الأولى في القانون رقم 49 لسنة 1977، بالإضافة إلى الفقرة الثالثة من المادة 24 وأيضًا المواد 226 و227، فضلاً عن الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني، وهو ما يؤكد الدور المهم الذي تلعبه المحكمة في إعادة تنظيم العلاقة القانونية بين الأطراف في سوق الإيجار القديم، إذ أن الدعوى التي حملت رقم 114 لسنة 35 دستورية تضمنت أيضًا الطعون ضد مواد من قوانين أخرى مرتبطة بالشئون التموينية وتنظيم إيجار الأماكن غير السكنية وقانون الضرائب على الدخل، ما يعكس تعدد الأبعاد القانونية لهذه القضية وأثرها على مختلف المجالات.

تفاصيل بنود قانون الإيجار القديم وأهم ما ورد فيه

بنود قانون الإيجار القديم تحتوي على مواد دقيقة تنظم علاقة الإيجار وتوضح الحقوق والواجبات، فالمادة 24 أجبرت على إبرام عقود الإيجار كتابة مع إثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري المختصة، ويتعين على المؤجر تسجيل تاريخ ورقم ترخيص البناء والأجرة المقررة للوحدة، هذا فيما يختص بالمبانى التي تخضع لنظام الأجرة المبدئية، كما أتاح القانون للمستأجر إثبات شروط التأجير بكل الطرق القانونية، فيما حظر على المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد لنفس المبنى أو الوحدة، وتعد أي عقود لاحقة باطلة، وهذا لضمان تنظيم السوق وحماية حقوق الأطراف وعدم تعدد التعاقدات بشكل قد يؤثر على استقرار العلاقة العقدية.

فيما يلي أهم نقاط قانون الإيجار القديم المتعلقة بالعقود والأجرة:

• العقود يجب أن تكون موثقة كتابة ومسجلة تاريخيًا
• تحديد تاريخ ورقم ترخيص البناء في العقد إجباري
• إمكانية إثبات شروط التأجير بأي وسيلة إثبات
• حظر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد لنفس العين المؤجرة

العلاقة بين قانون الإيجار القديم والقانون المدني في تحديد الفوائد والالتزامات المالية

تلعب بنود القانون المدني دورًا مكملًا لقانون الإيجار القديم، خصوصًا في ما يتعلق بالمادة 226 التي تنص على أن المتأخر في الوفاء بالتزام مالي ملزم بدفع فوائد تأخير للدائن بنسبة أربعة بالمائة للمعاملات المدنية وخمسة بالمائة للمعاملات التجارية، وتبدأ هذه الفوائد من تاريخ المطالبة القضائية إذا لم يُحدد غير ذلك، كما تسمح المادة 227 للمتعاقدين باتفاق على سعر فوائد أعلى لكن لا يتجاوز سبعة بالمائة، مع تخفيض سعر الفوائد في حالة الاتفاق على سعر زائد، وتعتبر أي عمولة أو منفعة زائدة على هذا الحد فائدة مستترة قابلة للتخفيض إذا ثبت عدم وجود خدمة مقابلة حقيقية. هذا النظام يكفل عدالة مالية توازن بين المدين والدائن بما يراعي مصلحة الطرفين، ويمنع الاستغلال المالي تحت مسمى الفوائد أو العمولات.

فيما يلي جدول يوضح مقارنة بين الفوائد القانونية للنزاعات المدنية والتجارية حسب القانون المدني المرتبط بقانون الإيجار القديم:

القضايا المرتبطة بقانون الإيجار القديم مع المحكمة الدستورية تؤكد حجم الأثر القانوني والاجتماعي لهذا القانون على أطراف العلاقة الإيجارية، وحسم المحكمة لأطراف هذه القضايا يسهم في توضيح القواعد التي ستُطبق لاحقًا على الإيجارات القديمة ومصير الكثير من النزاعات العالقة، ما يحتم على الجميع الاهتمام بالتطورات الحديثة لهذا القانون وقراءة بنوده بتفصيل أكبر لعلاقة قانونية سليمة وعادلة.