قرار قانوني جديد لا يلزم الإنذار في دعاوى فسخ عقود الإيجار القديمة

الكلمة المفتاحية: فسخ عقود الإيجار الخاضعة لأحكام القانون 4 لسنة 1996

فسخ عقود الإيجار الخاضعة لأحكام القانون 4 لسنة 1996 أصبح موضوعًا حيويًا بعد الحكم الأخير الصادر عن الدائرة المدنية “ب” بمحكمة النقض، حيث جاء النص صريحًا بعدم الحاجة إلى إنذار في دعاوى الفسخ. يتعلق الأمر أساسًا بحالة تحقق الشرط الفاسخ الصريح، التي لا تتطلب سوى إثبات مسبب الفسخ دون الحاجة للإجراءات التنبيهية التقليدية، ما يعيد تشكيل قواعد التعامل بين الملاك والمستأجرين.

ما الموقف القانوني من فسخ عقود الإيجار الخاضعة لأحكام القانون 4 لسنة 1996؟

يشير قضاء محكمة النقض إلى أن العقود التي تخضع للقانون 4 لسنة 1996 يتم فسخها تلقائيًا بمجرد تحقق الشرط الفاسخ المنصوص عليه في العقد دون الحاجة إلى إنذار مسبق، وهذا يعكس مبدأ سلطان الإرادة في القانون المدني، إذ يُعد العقد مفسوخًا بحكم القانون عند عدم وفاء المستأجر بالالتزام، خصوصًا دفع الأجرة، بشرط أن يكون الشرط الفاسخ منصوصًا بوضوح.

هل السداد اللاحق للأجرة يعيد تفعيل عقد الإيجار؟

لا يعتبر السداد المؤجل للأجرة إعادة لتفعيل العقد بعد فسخه إذ تؤكد المحكمة أن ذلك لا يمنح المستأجر حق الاستمرار، فحتى القبول بالدفعات المتأخرة من قبل المؤجر لا يلغي مفعول الشرط الفاسخ، ولا يدخل ضمن التنازل عن الفسخ، ويُشدد الحكم على أن هذه الحالة لا يُعاد فيها إحياء العقد بصورة قانونية مهما كان توقيت الدفعات.

ما هي الإجراءات المطلوبة قبل رفع دعوى فسخ عقود الإيجار بالقانون 4 لسنة 1996؟

يترتب على الأطراف تنبيه المدين عند تحقق الشرط الفاسخ الصريح إلا إذا تم الاتفاق على الإعفاء من هذا الإجراء، وبالنظر إلى الحكم القضائي الأخير، فإن ذلك لا يُشترط في دعاوى الفسخ التي يرجع أصلها إلى عدم سداد الأجرة، مما يعفي المؤجر من إثبات الاعتذار أو طلب إنذار سابق؛ ويصبح من اختصاص محكمة الموضوع التحقق من الواقعة دون التقيد بوجود إنذار.

• التحقق من تحقق الشرط الفاسخ الوارد في العقد.
• عدم اشتراط وجود إنذار موجه للمستأجر ما لم ينص العقد على خلاف ذلك.
• تقديم دعوى الفسخ إلى المحكمة المختصة اعتمادًا على مستندات تؤكد عدم السداد.
• قدرة المحكمة على تحديد مدى صحة تنفيذ الشرط الفاسخ بناء على الأدلة المقدمة.
• رفض الطعن في حالة مطالبة الطرف المتضرر بالفسخ وفق الشروط القانونية.

تساعد هذه الأحكام على تنظيم العلاقة بين الطرفين بما يدعم استقرار التعاقدات ويوضح حقوق وواجبات كل طرف دون تعطيل آليات التنفيذ القانوني للفسخ، وهو ما يؤثر بشكل مباشر على سلوك الأطراف وممارساتهم التعاقدية.